FIRPTA & Capital Gains: Steuern beim Immobilienverkauf Florida

Steuern beim Florida-Verkauf – was DACH-Eigentümer wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie in den USA löst sowohl im US-Steuerrecht als auch im deutschen bzw. österreichischen Steuerrecht Pflichten aus. Der entscheidende Begriff, den jeder europäische Eigentümer kennen muss: FIRPTA.

Was ist FIRPTA?

FIRPTA steht für *Foreign Investment in Real Property Tax Act*. Das US-Bundesgesetz schreibt vor, dass beim Verkauf einer US-Immobilie durch einen ausländischen Staatsbürger (also auch Deutsche, Österreicher und Schweizer) automatisch 15 % des Kaufpreises vom Käufer einbehalten und an den IRS (US-Finanzamt) abgeführt werden.

Rechenbeispiel

• •Verkaufspreis: 800.000 $
• •FIRPTA-Einbehalt (15 %): 120.000 $
• •Dieser Betrag geht direkt an den IRS

Wichtig: Der Einbehalt ist kein definitiver Steuerbetrag – er ist eine Vorauszahlung. Die tatsächliche Steuerpflicht (Capital Gains Tax) kann niedriger sein.

Ausnahmen vom FIRPTA-Einbehalt

Es gibt gesetzliche Ausnahmen, die den Einbehalt reduzieren oder eliminieren können:

Withholding Certificate (Vorabantrag)

Als Verkäufer können Sie beim IRS einen Withholding Certificate beantragen – noch vor dem Closing. Wenn Ihr tatsächlicher Steuergewinn (Capital Gain) niedriger ist als der FIRPTA-Einbehalt, genehmigt der IRS einen reduzierten Einbehalt. Das Verfahren dauert 90 Tage und erfordert einen US-Steuerberater (CPA).

US Capital Gains Tax beim Verkauf

Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf (Kaufpreis minus ursprünglicher Kaufpreis minus Verbesserungen minus Verkaufskosten) wird in den USA als Capital Gain versteuert.

Steuersätze 2026

Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer – das gilt auch für Immobiliengewinne. Nur die Federal Tax (IRS) ist relevant.

Typisches Beispiel (Long-Term)

• •Kaufpreis 2018: 500.000 $
• •Verkaufspreis 2026: 900.000 $
• •Renovierungen: 50.000 $
• •Verkaufskosten (Courtage, Closing): 40.000 $
• •Steuerpflichtiger Gewinn: 310.000 $
• •Federal Capital Gains Tax (15 %): ca. 46.500 $

Doppelbesteuerungsabkommen USA – Deutschland/Österreich/Schweiz

Alle drei DACH-Länder haben Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit den USA. Die Grundregel:

• •Immobiliengewinne werden im Land der Belegenheit besteuert (also in den USA)
• •Deutschland, Österreich und die Schweiz rechnen die gezahlte US-Steuer auf die inländische Steuerpflicht an
• •In den meisten Fällen fällt damit in Europa keine zusätzliche Steuer an

Wichtig: Die genaue Behandlung hängt von Ihrer persönlichen Steuerstruktur ab. Sprechen Sie sowohl mit einem US-CPA als auch mit Ihrem deutschen/österreichischen/Schweizer Steuerberater.

Florida Documentary Stamp Tax

Beim Verkauf erhebt Florida eine Urkundenstempelsteuer (Doc Stamps) auf die Kaufurkunde (Deed):

• •Collier County (Naples, Marco Island): 0,70 $ pro 100 $ Kaufpreis
• •Also bei 800.000 $ Kaufpreis: 5.600 $

Diese Kosten trägt in Florida üblicherweise der Verkäufer.

Checkliste: Was Verkäufer vorbereiten sollten

• ✅Ursprünglichen Kaufvertrag und alle Closing-Dokumente aus dem Kauf bereithalten
• ✅Belege für Renovierungen und Verbesserungen sammeln (erhöhen die Kostenbasis)
• ✅US-Steuernummer (ITIN) – falls noch nicht vorhanden, jetzt beantragen
• ✅US-CPA (Steuerberater) engagieren – spätestens 3 Monate vor geplantem Verkauf
• ✅Withholding Certificate prüfen – lohnt sich bei Gewinnen deutlich unter 15 % des Kaufpreises
• ✅Deutschen/österreichischen Steuerberater informieren – für DBA-Abstimmung

Unser Tipp

Manuela Schinagl verfügt über ein Netzwerk qualifizierter US-CPAs mit Deutsch-Kenntnissen in der Region. Auf Wunsch stellen wir Ihnen gerne einen Kontakt her.

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